Le marché immobilier portoricain a beaucoup changé depuis 2017. Les destructions de l'ouragan Maria, l'arrivée d'investisseurs attirés par la fiscalité et l'essor de la location touristique ont fait monter les prix, en particulier sur le littoral et dans la zone métropolitaine. Les revenus locaux ont progressé beaucoup plus lentement sur la même période.
L'offre se compose de maisons individuelles en béton, de résidences en copropriété sur la côte et d'un parc ancien dans les centres-villes. Les transactions passent par un notaire, obligatoirement avocat, et l'inscription au registre foncier demande souvent plusieurs mois. Les taxes foncières restent modérées au regard des standards américains.
Le prix médian des logements vendus a fortement augmenté à partir de 2018, avec une accélération pendant la période de généralisation du télétravail. Les quartiers proches de la mer à San Juan, à Dorado et à Rincon ont connu les plus fortes progressions. Cette hausse a rendu l'accession difficile pour une partie des ménages portoricains.
Les dispositifs regroupés dans la loi 60 attirent des résidents américains fortunés, exonérés sous conditions sur certains revenus de capitaux. Ces arrivées se sont concentrées sur quelques communes, où elles ont soutenu la demande de biens haut de gamme. En parallèle, la transformation de logements en meublés touristiques a réduit l'offre disponible pour les habitants.
Aucune restriction de nationalité ne limite l'achat d'un bien à Porto Rico, y compris pour un non-résident. La propriété n'ouvre toutefois aucun droit de séjour, la question migratoire relevant du droit fédéral américain. Le financement bancaire local reste difficile à obtenir sans revenus déclarés sur place, ce qui conduit beaucoup d'acheteurs européens à payer comptant.
Condado, Ocean Park et Miramar dominent le haut de gamme à San Juan. Dorado, sur la côte nord, concentre des résidences fermées de standing, tandis que Palmas del Mar à l'est et Rincon à l'ouest attirent les acheteurs étrangers. L'intérieur montagneux affiche des prix bien plus bas, avec un marché étroit.
Le coût de l'assurance habitation pèse lourd dans le budget, la garantie contre le vent et l'inondation faisant l'objet de primes élevées. Les prêteurs exigent une couverture complète, et les délais d'indemnisation constatés après Maria ont marqué les propriétaires.
Le marché locatif classique souffre de la concurrence des meublés touristiques dans les zones les plus demandées. Les baux se signent généralement pour un an, avec un dépôt de garantie et des charges de climatisation qui alourdissent la facture mensuelle.